重庆市城市生活垃圾处置费征收管理办法

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开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。

国家税务总局


国家税务总局关于印发《税收征管质量考核暂行办法》的通知

为有效检验税收征管工作质量和效率，规范税务执法行为，切实强化管理，促进税收征管行为依法、公正、廉洁、高效，国家税务总局决定，从2000年开始实行新的税收征管质量考核办法，1999年4月2日下发的国家税务总局《关于开展征管质量考核工作的通知》同时废止。现将修订后的《税收征管质量考核暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中如发现问题，请及时报告国家税务总局（征收管理司），以便改进和完善考核工作。


第一章 总则
第一条 为有效检验管理工作质量与效率，规范税务行政执法，切实强化管理，促进执法意识、管理质量和干部素质的全面提高，确保税收征管行为依法、公正、廉洁、高效，特制定本办法。
第二条 税收征管质量考核（以下简称考核）由各省、自治区、直辖市及计划单列市国家税务局、地方税务局组织实施，按照规范统一、分级管理、客观公正的原则进行逐级考核。国家税务总局对考核结果按年组织抽查并进行通报。

第二章 考核指标
第三条 考核指标暂定为登记率、申报率、入库率、滞纳金加收率、欠税增减率、申报准确率和处罚率。国家税务总局可根据征管工作需要和适应征管信息化要求，适时调整考核指标。
第四条 登记率，指在规定考核期内实际办理税务登记户数与应办理税务登记户数的比例。主要用于衡量税务登记管理对漏管户的控制程度，以利强化税源控管，清理和减少漏管户。
第五条申报率，指纳税人在法定申报期限内实际办理纳税申报的户数与应申报户数之间的比例。主要用于衡量纳税人依法申报的遵从程度，以利改善服务措施，强化稽查力度，提高遵从水平。
第六条 入库率，指纳税人当期实际缴纳入库的税款与按期应缴纳税款之间的比例。分为当期申报应纳税款入库率、缓征税款入库率、查补税款入库率和违章处罚罚款入库率。主要用于衡量纳税人实际履行税款支付义务的程度，以利采取多种形式，确保税款及时、足额入库。
第七条 滞纳金加收率，指逾期未缴纳税款已加收滞纳金的户数（金额）与逾期未缴纳税款应加收滞纳金的户数（金额）之间的比例。主要用于衡量对纳税人逾期未缴税款的督促程度，以利采取有效手段，加大清欠、防欠力度。
第八条 欠税增减率，指期末欠税余额与期初欠税额之间的比例。主要用于衡量清理欠税的程度，以利及时采取措施，有针对性地开展清欠工作。
第九条 申报准确率，指纳税人申报的纳税数额与税务机关查获的应纳税额之间的比例。主要用于衡量纳税人申报的真实程度，以利为稽查工作提供有效选案依据，有针对性地开展稽查，打击和遏制偷逃税收行为。
第十条 处罚率，指涉税案件实际受罚的户数（金额）与应补缴税款户数（金额）之间的比例。主要用于衡量税务机关对违法行为的惩治程度，以利促进执法水平的不断提高，确立税务稽查的威慑力。

第三章 考核方法
第十一条 登记率按企业及分支机构、个体工商户应办理税务登记户进行分类考核。对在考核期内无应办理税务登记户数的，采取抽查一条街或一个自然村的登记情况进行考核。
第十二条 申报率、入库率按企业及分支机构、个体工商户应办理税务登记户，并分税种进行考核。
第十三条 鉴于历年陈欠难以确定其属期，为便于操作，考核滞纳金加收率时以1999年期初欠税余额为基数开始计算。
第十四条 各地在年度终了后2个月内按照上述要求逐级考核，根据考核结果逐级编报年度考核统计表（见附件3），并在2月底之前报送国家税务总局（征收管理司）；总局将在每年3月份，根据各地上报的考核统计结果，组织抽查。
第十五条 考核达标的标准从经济状况、人员素质、管理水平和技术手段等因素考虑，为兼顾各地的差异性，实行弹性幅度标准。考核评分实行百分制，评定结果为“优秀”、“良好”、“一般”和“较差”4个等级（见附件2）。

第四章 附则
第十六条 税收征管质量考核工作由征管部门会同稽查、计划统计等有关部门进行。
第十七条 关于考核过程中涉及政策认定问题，严格按照国家税收法律、行政法规和规章执行。
第十八条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可以结合本地情况，依据本办法制定实施办法，细化考核指标，但不得减少本办法确定的指标数量，不得变更指标名称和口径。
第十九条 本办法自2000年开始施行。

附件1：税收征管质量考核指标计算公式及口径说明
一、登记率
1．计算公式。登记率＝〔实际办理税务登记户数÷（领取营业执照应办理税务登记户数＋其他不需领取营业执照但应办理税务登记的户）〕×100％
2．指标口径。实际办理税务登记户数是指在规定的考核期间内已办理税务登记户数。领取工商营业执照应办理税务登记户数是指在规定的考核期间内经工商管理部门核准应当办理税务登记的户数。分子分母均含逾期办理税务登记的户数。
3．时间属性。分子：核准税务登记的日期；分母：核准税务登记的日期≤核准工商登记日期＋30天＋受理税务登记至核准税务登记的规定天数。
4．数据来源。《税收征管业务规程》中表ＤＪ001—ＤＪ006及外部信息采集到的工商登记信息等。
二、申报率
1．计算公式。申报率＝按期申报户数÷应申报户数×100％
2．指标口径。按期申报户数是指在税法规定的期限内实际办理纳税申报的户数（分税种考核）。
应申报户数＝期初开业户＋本期复业户＋本期开业户＋本期迁入户＋本期非正常转正常户－本期批准延期申报户数－本期批准注销户数－批准的本期停业户数－本期认定的非正常户－本期法院正式宣布破产户数－非独立纳税户－审定的不达起征点户数－其他。
期初指税款所属期的期初；本期指税款所属期。
3．时间属性。分子：实际办理纳税申报时间≤税法规定的申报期限；分母：税法规定的纳税申报期限。
4．数据来源。分子：分税种纳税申报表；分母：各类税务登记表、停复业登记表、迁入迁出登记表、注销税务登记表、税种登记表、纳税申报表等。
三、申报准确率
1．计算公式。申报准确率＝〔纳税人申报的纳税数额÷（纳税人申报的纳税数额＋税务机关查补的税额）〕×100％
2．指标口径。分子是指被查对象与检查属期相一致的纳税申报数额；分母是指被查对象稽查与申报相一致的纳税申报数额和检查查补税额的累计数。
3．时间属性。税务稽查所属时期与纳税申报属期相一致。
4．数据来源。各税申报表、税务稽查结果明细表等。
四、入库率
1．当期申报应纳税款入库率
（1）计算公式。当期申报应纳税款入库率＝当期申报实际征收入库的税款÷当期申报应缴纳税款×100％
（2）指标口径。分子：按照税法规定的各税纳税期限的当月实际征收入库的税额（包括提退税金、批准延期申报核定的预缴税款）；分母＝纳税人申报的应纳税款＋批准延期申报核定的预缴税款－批准缓缴的税款。
（3）时间属性。根据税法规定各税纳税期限的当月。
（4）数据来源。税票、征收台账、税种登记表、申报表、预缴税款通知书等。
2．缓征税款入库率
（1）计算公式。缓征税款入库率＝（缓征税款已入库金额÷缓征税款应入库税款）×100％
（2）指标口径。分子是指缓征税款在批准期限内征收入库的税额（税款属性是缓征，含提退税金）；分母＝缓征税款已入库金额＋考核期内缓征税款到期末入库金额。
（3）时间属性。分子：征收入库时间；分母：缓征税款批准通知书中的缓缴期限。
（4）数据来源。税票、征收台账、缓征税款批准文书等。
3．查补税款入库率
（1）计算公式。查补税款入库率＝实际缴纳入库的查补税款÷应缴纳的查补税款×100％
（2）指标口径。分子：考核期内已入库的查补税款（税款属性是查补，含提退税金）；分母：考核期内应入库的查补税款。
（3）时间属性。分子：征收入库时间；分母：税务处理决定书中的限缴期限。
（4）数据来源。税票、征收台账、稽查结果明细表等。
4．罚款入库率
（1）计算公式。罚款入库率＝已入库罚款金额÷应入库罚款金额×100％
（2）指标口径。分子指在考核期内实际入库的罚款金额（对逾期缴纳的罚款不含在内，含提退税金）；分母指在考核期内应入库的罚款金额。
（3）时间属性。分子：征收入库时间；分母：税务行政处罚决定书中的限缴期限。
（4）数据来源。税收罚款收据、税务行政处罚决定书等。
五、欠税增减率
1．计算公式。欠税增减率＝〔（期末欠税余额－期初欠税余额）÷期初欠税余额〕×100％
2．指标口径。欠税增减率只按年度计算。期初欠税指考核期起始月初的欠税余额；期末欠税指考核期截止月末的欠税余额。
3．时间属性。期初指考核期起始日；期末指考核期截止日。
4．数据来源。欠税分户账、欠税总账等。
六、滞纳金加收率
1．计算公式。滞纳金加收率＝逾期未缴税款已加收滞纳金的户次（金额）÷逾期未缴税款应加收滞纳金的户次（金额）。
2．指标口径。分子：纳税人逾期未缴税款已加收滞纳金的户次（金额），每一户次完全加收才计入；分母：纳税人逾期未缴税款按规定应加收的滞纳金的户次（金额）。
3．时间属性。从主税税票注明的限缴日期满后算起截止到主税收缴之日或考核期的最后一天（如逾期申报应加上逾期申报天数）。
4．数据来源。税票、滞纳金辅助账、欠税明细账等。
七、处罚率
1．计算公式。处罚率＝实际涉税罚款户次（金额）÷查补税款户次（金额）×100％
2．指标口径。分子：税务稽查查补税款并处罚款的处罚户次（金额）；分母：税务稽查未予以处罚与予以处罚的查补税款户次（金额）之和。罚款数额中不包括违反税务规定的行为处罚。
3．时间属性。分子：税务行政处罚决定书填发日期；分母：税务处理决定书填发日期。
4．数据来源。税务行政处罚决定书、税务处理决定书等。
附件2（略）
附件3（略）