论宪法的阶级性与社会性
（上海大学法学院2001级研究生 陈颖辉）
内容摘要 传统观点认为，宪法是国家的根本的法，无疑集中体现了法所具有的阶级性与社会性，而作为在经过对传统观点的反思之后，对宪法的阶级性的传统观念提出问题与挑战。在充分分析阶级性与社会性的真实内涵的基础上，对二者的关系进行阐述，从中揭示二者概念与关系的根本意义所在。
关键词 阶级性 社会性 共有性
在经过一段时期，有关法的阶级性与社会性不同观点的激烈交锋后。目前，法学界对此问题却避而不谈，似乎各学者对此问题已达成共识。作者姑且把共识称为传统权威观念。作者认为，对此问题，不是没有讨论的必要，而是需要提出更多的问题，并予以澄清和解决。
一 对宪法阶级性观念提出的挑战
对于宪法概念的界定，有着不同的表述，诸如，“宪法是国家 的根本大法，是民主制度的法律化，是阶级力量对比的表现。”“宪法是确认民主制度，表现阶级力量实际对比关系的根本大法。”等等。从中，不难看出中国学者对宪法阶级属性的高度重视，把其视为宪法的内涵及本质必要且重要的要素之一。其根源于列宁在《社会革命党人怎样总结革命，革命又怎样给社会革命党人作了总结》一文中那句名言，新版的〈〈列宁全集〉〉已将该句话改译为：“宪制的实质在于和国家的一切基本法律和关于选举代表机关的选举权以及代表机关的权限等等的法律，都体现了阶级斗争中各种力量的实质对比关系。”权威的马克思主义法学认为，统治者个人的权力的基础就是他们的生活条件，这些条件是作为许多个人共同的生活条件。这些条件是作为许多个人共同的条件发展起来的，为了维护这些条件，他们作为统治者，与其他个人相对立，而同时却主张这些条件对所有人都有效。他们共同利益所决定的这种意志的表现，即是法律。而宪法作为国家的根本大法，无疑也是阶级性的集中的体现。宪法的阶级性也就是国家占统治地位的社会生活条件用宪法的形式固定下来使社会上所有人都一体遵行的属性。作者对此观点并不否认，但马克思主义提出法的阶级性又其自身存在的社会背景与理论前提。马克思经典理论学者把其注意力集中在阶级性对立十分明显的阶级社会。因此，法的阶级性也必然很明显，作者并不否认该理论的相对真理性，也正是由于真理的相对性，才激发我们不断地对该理论进行反思，以期丰富，完善法的阶级性理论以及宪法的阶级性理论。
（一） 从逻辑结构上分析
我国大部分学者认为，宪法的阶级性其逻辑起点是建立在法的阶级性之上的。按照传统权威观念，法具有当然的阶级性，宪法作为国家的根本大法，必然也具有阶级性。作者对三段论的逻辑推理过程并无疑义，但对法具有当然的阶级属性这一前提条件，还有值得讨论之处：马克思主义经典理论学者认为，法产生于阶级社会，即奴隶社会，有了阶级对立才有体现统治阶级意义的法的出现。但法的产生上一个渐进的过程，必然有其萌芽，酝酿，及条件储备过程。他不可能是在某一点上激变而成，而是法的要素不断积累以至形成完整的所谓的法的概念。在原始社会末期，即父系氏族社会，生产力的进一步发展，氏族的逐渐瓦解，私有制的逐渐形成，习惯法也由此产生，但此时的社会却不存在阶级对立，甚至连阶级还未产生。因此，法具有阶级性这一命题，并不具有当然性和准确性，而由此建立的宪法的阶级性理论也似乎只是空中楼阁。
（二） 从理论背景上分析
法的阶级性，即宪法集中体现统治阶级意志。其理论产生的社会背景无疑是一个存在统治阶级和被统治阶级两大阶级不可调和的矛盾对立的阶级 社会，而对于此社会必须有三个基本前提，①存在统治阶级和被统治阶级，②两阶级具有不可调和的矛盾对立，③少数人统治多数人。反观世界东西方的不同意识形态的国家，对于东方社会主义国家而言，人民民主的国家性质决定了统治阶级必然是广大人民，但被统治阶级已不能作为一个阶级独立存在，这就意味着一个无阶级对立的国家社会中，只存在统治阶级，而没有被统治阶级。显然，这种理论 是站不住脚的。对于西方资本主义国家，他们在公共政策以及在政治，经济，法律制度的改进与改革，例如提出“第三条道路”理论，“福利国家”及股份制的企业经营管理模式等，均拓宽了资本主义生产关系的包容力，足以容纳不断扩大的生产力，从而使得统治阶级与被统治阶级之间的矛盾日益缓和，界限日益模糊，无产者逐步向有产者转化。因此，对于当前东西方国家，虽然意识形态存在根本性的对立，但阶级对立的界限日趋模糊甚至消失，阶级融合的趋势更加明显。而宪法作为统领性的母法，更应适应此趋势的发展，摆脱由于过分强调宪法的阶级性而给宪法带来的浓厚的政治及暴力色彩，找到宪法所应追求的价值目标——民主，平等与自由。
（三） 从宪法的价值定位上来分析
宪法产生于近代资产阶级革命，是资本主义经济发展与民主政治的产物。通观古今中外的宪法 ，其内容都包括了两个基本内容即权利与权力。从中体现了 立法者对国家公权与个人私权予以宪法上的高度关注，使得宪法具有不可推卸的责任——控制国家公权和保护个人私权。国家为少数人所统治，即统治阶级。控制国家公权势必是对统治阶级的统治权予以限制，因此，也决定了宪法应将其价值定位在强调个人意志，也即包括被统治阶级在内的多数人或整体的意志。由此，不难理解民主，平等与自由作为宪法的根本价值取向。而对于过分强调宪法的阶级性，即体现统治阶级意志，不管是少数人对多数人的统治，还是多数人统治少数人，都将是对民主，平等，自由的抛弃与践踏。而以此为价值取向的宪法无疑会演变成暴力的，政治的，畸形的“宪法”。
通过以上对宪法阶级性的分析，作者认为传统的权威观念有其存在的合理依据和特殊目的。阶级对立的社会固然决定了宪法的阶级属性，同时分析宪法的阶级性有助于我们区分不同意识形态的国家的本质，进一步反思宪法 的真正本质与价值追求，来建构我国的宪法及理论体系。但是，宪法的阶级性属于意识形态的范畴，过分强调，必然会导致唯意志论。随着阶级界限的模糊，原本的两大对立阶级更多的分裂成各种不同的利益阶层和集团，而宪法此时应更明显的表现为对各种不同利益集团的冲突中的主导意识和生产条件的确认和保护，从而最大化地体现宪法的价值追求。
二 宪法的社会性
宪法作为一种法律现象，同时也必然属于社会现象，那么宪法与社会就有着千丝万缕的联系。而传统观念仅把宪法的社会性作为与阶级性相对的概念加以理解，势必限制，阻碍了对宪法社会性概念及理论的真实，全面理解。作者从以下三反面对其作全面阐述：
第一，相对于法的专门法律特征而言，宪法的社会性是反映社会关系并调整社会关系的属性。宪法作为国家的根本大法，法律体系中的母法，必然对社会中的基本权利义务关系予以原则上的确认和调整。我们可以将其称为宪法关系。因此，这种宪法关系必然涉及社会政治，经济，文化，道德等各个领域，从而在范围上体现了宪法的社会性，。另一方面，宪法对此种宪法关系的确认与调整，并不单纯是阶级意志的内容，而是社会的政治，经济，文化等社会情势的客观反映，而阶级意志无非是把客观情况反映到宪法规范的一种媒介和工具。从这一意义上说，宪法的社会性是客观，必然的，并不由统治阶级的意志任意决定。
第二，相对于宪法的阶级性而言，宪法的社会性为了执行其阶级治理职能，必须同时执行具有全社会意义的社会公共职能，具有某种社会共同性。宪法的价值追求所决定的民主，平等与自由必然要求对社会上大多数人甚至每一个人的权益予以关注，赋予其平等，自由的权利。由此决定宪法决不仅是执行阶级治理的职能，而应把重点放在执行公共职能上。诸如环境，人口，以及可持续发展等问题。除此之外，宪法还应否对被统治阶级的利益有特别体现？作者认为，宪法体现的固然是一种主流意志，但主流是相对于非主流而言的，禁止非主流的存在或对非主流的漠视，势必是一种自杀行为。因此，宪法应当在确保宪法秩序稳定的前提下，兼容各个阶级，阶层，利益团体的意志，才能使主流意志得以顺畅执行，否则，任何一个统治阶级或者说主流意志都无法存在。
第三，宪法属于上层建筑的范畴，必然要不同程度地适合社会的发展要求，反映客观规律，促进社会发展，而宪法同时作为一种社会现象，又有其产生，发展，变革以至消亡的内在规律。
宪法的稳定性使保证宪法最高权威的重要因素之一，但这并不能说宪法必然是恒定不变的。经济基础决定上层建筑，宪法也必然要适应客观规律的发展要求，确认和保护社会发展而产生的新的宪法关系和国家经济，政治，文化制度。由此才能保证宪法的活力和效力。另一方面，宪法自身存在着客观的，不以人的意志为转移的内在发展规律。但宪法毕竟是客观规律被意志化的产物。因此，其中必然会渗入主观认识，意志的因素，只是程度不同而以。从而与自然规律，经济规律等纯粹的客观规律相区分，在外观上表现在宪法的滞后性，良恶及实施效果的好，差等问题上。
三 宪法的阶级性与社会性的关系
以上通过对宪法的的阶级性与社会性概念予以区分，并分别阐释之后，二者之间的关系便明朗了许多，但作者认为仍有一些问题值得注意：
第一， 传统观念认为，与阶级性相对的概念即是社会性。对于阶级性而言，它属于主观意识形态的范畴，而宪法的社会性指出宪法作为一种社会现象，属于客观物质范畴，而在我们讨论一对相对立的概念时，务必将其置于同一范畴之内，因此才能便于两概念的沟通与区分，显然，在主观意志范畴内，与阶级性相对的概念并非社会性，而应是“共有性”，即体现包括统治阶级，被统治阶级在内的共同意志，而社会性作为客观物质范畴的其中一个概念，并不能称其为阶级性相对的概念。但这并不能说明二者之间不存在对立关系，二者之间的对立关系是随时可见的。但这种对立是建立在主观范畴与客观范畴之间 对立的基础之上的。正确区分二概念的范畴，才能更好的理解下面所要阐述的二者之间的关系。
第二， 从法哲学的角度，探讨宪法的阶级性与社会性之间对立统一的关系。在阶级对立的社会，宪法所体现的阶级性和对立性，是对立统一的，时或社会性占据支配地位，时或阶级性占据支配地位，时或处于平衡状态，时或平衡状态被破坏而导致法的更新。
首先，宪法的阶级性与社会性时相互对立的，其表现在：①宪法的阶级性与社会性分属两个不同的范畴，前者属主观范畴，后者属客观范畴。由于主观认识能力的有限性及任意性，因而无法正确反映客观规律，情势，从而无法适应客观规律的要求，势必阻碍宪法自身以及社会的发展。因此，这种主客观的对立将外化为宪法的修改以及重新制订上。②阶级意志的体现方面，宪法的阶级性强调统治阶级的意志，执行阶级统治的职能，在宪法的社会性更关注社会各利益团体，阶层，阶级以及个人的利益，即社会的共同利益。而这两种意志之间，除存在共同之处外，势必也存在着由于利益的分立以及价值取向的不同而导致的对立关系。
其次，宪法的阶级性与社会性又是统一的。宪法的 阶级性与社会性是共存有宪法一体中的两个不同侧面。这种统一表现在：宪法的阶级性与社会性是相互依赖，不可分割的。没有社会性的宪法便无法保证其科学性，民主性，而更倾向于一种专制性和暴力性，丧失了宪法本应具有的基本价值准则，从而不能称其为真正意义上的宪法。而对于只有社会性，没有阶级习惯的宪法是否存在仍存在诸多疑点。由于宪法是近代资产阶级革命，民主政治的产物，因此，宪法具有与生俱来的不可抹杀的阶级属性。尽管，目前阶级界限日趋模糊，但是否存在只有社会性，而无阶级性的宪法还缺少足够的理论依据。
其三，宪法的阶级性与社会性是相互转化的。在宪法能较好的适应生产力的发展水平，其所确认的生产关系和社会秩序足以容纳或促进生产力的发展时，此宪法所体现的社会性应是占支配地位的，而随着生产力的进一步发展，旧的生产关系和旧的社会秩序逐渐变成生产力发展的阻力时，统治阶级仍以暴力顽固地予以坚持，维护原先的生产关系和社会秩序时，而演变，异化为阶级习惯占主导地位，相反，以阶级性为主导的宪法在条件具备时林业必能转化为以社会性为主导的宪法。
第三， 从宪法的价值高度，揭示其阶级性与社会性的对立关系。
关于宪法价值，上文已所论述，对于东西方不同类型的国家而言，大多数国家的宪法均以控制国家权力，保护个人权利为宪法的两大指导原则，贯穿始终。只是在具体的操作方式，执行程度以及理论理解方面存在差异。这也是由各个国家具体的 意识形态，政治经济体制等国情所决定的。而将此两大原则进一步深化，则不难推出宪法的价值追求——民主，自由与平等。虽然它可作为各种法的共同的价值目标，但由于宪法的权威性以及调整对象的特殊性。这三种价值目标在宪法上体现的最为深刻和集中。宪法调整的是以国家政权为核心的人与人之间 的关系。因此，公权与私权的对立及协调是宪法的主要任务。对公权的限制，即保证了人民的民主，权利的自由平等，而对于宪法的阶级性，只能是统治阶级意志的体现，而统治阶级正是国家权力的行使者，掌管者。因此，强调宪法阶级性无疑会削弱对国家权力的限制，从而使民主，平等，自由遭到威胁甚至伤害。另一方面，宪法的阶级性反映的只是整个社会中部分群体的意志，而无论其人数是多是少。宪法的价值目标决定了宪法必须对所有人或每一个人予以平等的关注，而不考虑人多人少。相反，他更注重对少数人权利的保障。因此，宪法的阶级性无法保证其自身的价值追求，而往往由于统治阶级的任意性，私欲性以及认识能力的有限性，而致与其价值目标背道而驰。宪法的社会性客观上保证了宪法的先进性，科学性，民主性与共同性。因而，与其价值追求相符。宪法的社会性与阶级性在价值取向上是相互对立的。从这一意义上说，宪法的社会性始终占支配地位时，才能确保宪法价值目标的实现。
以上作者对宪法的阶级性与社会性的概念进行阐述与区分，并从法哲学和价值角度，对二者关系加以论述。但研究问题并不是单纯着眼于问题本身，而应揭示研究该问题的根本意义所在。作者认为，区分宪法的 阶级性和社会性，研究二者关系的根本意义在于：
首先，转变观念，拓宽视野。中国学者大部分承认宪法的阶级性的权威性理论，并以此为指导思想和研究工具。但社会的发展，阶级界限的模糊，以及对法的起源等问题重新思考均对传统的权威理论提出了挑战和质疑。因而，中国学者势必转变观念，从对阶级性的过分强调过渡到对宪法的社会性的关注，才能克服传统观念带来的局限性，开阔视野，促进宪法理论以及宪法本身的完善和发展。
其次，便于宪法文化的融通和交流。当今世界经济的全球化和一体化，无疑带来了世界各国在经济，政治，文化等领域的冲突与交融。宪法作为一种法律文化现象，势必要卷入世界文化交融的旋涡之中。此时，强调宪法的阶级性必然会因意识形态的对立而使自己孤立起来，阻碍自身及社会的发展，终将被淘汰。相反，只有加强对宪法社会性的关注，才能在这场文化冲突中，占有主动地位，从而维护宪法的活力和自身的独立性。
最后 ，有利于增强宪法制定，修改以及实施的实效性。宪法的社会性符合了客观规律的发展要求，体现了宪法的价值追求，保证了宪法的先进性与科学性，充分反映社会各阶层，利益集团及个人的意志，同时也确保了宪法实施后的社会效果。
黑河市城区物业管理实施细则
黑龙江省黑河市人民政府
第8号
《黑河市城区物业管理实施细则》业经2001年9月6日市政府第10次常务会议讨论通过，现予发布实施。
市长：赵学礼
二OO一年十月一日
黑河市城区物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家、省法律、法规的有关规定，结合黑河市区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于黑河市城区。各县（市）可参照执行，也可根据有关规定和本细则制定各自的物业管理实施细则。
第三条 本细则所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本细则所称物业服务，是指依法设立的物业服务企业，在物业共用部位及共用设施设备、小区道路、环境卫生、园林绿化、场区、公共休闲娱乐设施和区域安全防范等方面，依照与业主或者业主委员会签订委托合同约定的项目和内容，对其进行的维修、养护和管理的经营行为。物业服务企业可接受供水、排水、供电、供暧、通讯等相关专业单位的有偿委托，为业主提供相应设施、设备的维修、养护和管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。
第五条 市房产管理局主管市城区物业行业行政管理工作。
建设、规划、公用、卫生、公安、邮电、供电、环保、物价、供水、街工委、供热等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同市房产管理局实施本细则。
第六条 市房产部门对物业管理主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；
（二）负责物业管理企业的二级以上资质初审工作和三级及临时资质审批工作；
（三）对业主公约、物业委托合同（含前期物业管理委托合同和前期物业管理服务协议）的签订、中止、终止进行备案管理；
（四）指导业主委员会的工作，并实施登记管理；
（五）监督、指导物业服务活动；
（六）参与制定物业管理收费标准；
（七）对违反本细则的行为实施处罚；
（八）受理对违反细则行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 本细则所称业主，是指房屋的所有权人或使用人。
第八条 业主享有以下权利：
（一）维护物业自用部位的合法权益；
（二）参与管理物业共用部分和公共事务；
（三）参与业主大会或业主代表大会；
（四）选举业主委员会成员或者被选举成为业主委员会成员；
（五）表决业主公约和业主委员会章程；
（六）表决有关业主利益的重大事项；
（七）监督业主委员会工作。
业主应承担下列义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业服务管理制度和规定；
（四）按时交付物业服务费用。
第九条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；1个物业服务区域组成1个业主大会。物业服务区域的范围按黑河市城区物业管理服务区划和规划确定。
第十条 1个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业管理企业，在房地产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由市房产局责令限期召开，并实施监督。
第十一条 业主大会享有下列权利：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）通过业主公约和业主委员会章程；
（四）批准物业服务委托合同；
（五）决定有关业主利益的重大事项。
第十二条 业主大会的决定，应当有过半数以上有投票权的业主同意，方可通过。
业主可以委托代理人参加业主大会；不满16周岁的业主由其法定监护人出席。
业主的投票权按户计算。
第十三条 首次业主大会召开后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开1次。
经有投票权20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会，业主委员会应当在接到提议3日内，就所提议题组织召开临时业主大会。
第十四条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2至3年，可以连选连任。业主委员人数根据需要一般由5至7人组成，设主任1名，副主任1至2名。
业主委员会自选举产生之日起10日内，到市房产部门登记。
第十五条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告实施情况；
（二）草拟业主公约（业主公约内容和要求详见建设部[1997]219号文件）业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过；
（三）与物业服务企业订立、变更或者解除物业委托服务合同；
（四）审议物业服务企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务各项规章制度的执行；
（六）协调房屋产权人、使用人与物业服务企业之间的关系；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督共用设施设备、公共场地的使用和维护；
（九）对设立的房屋共用部位、共用设备设施维修基金的筹集、使用进行监督管理；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任委员负责召集，召开会议应当有过半数以上的业主委员出席，做出决定须经出席会议三分之二以上的委员同意。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十六条 业主公约由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的受让人或者承租人具有与业主同等的约束力。
第十七条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通?0日内报市房产部门备案。
第三章 物业服务企业
第十八条 本细则所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第十九条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定，领取物业服务企业资质证书、办理营业执照、取得物价收费许可证后，方可从事物业服务经营活动。
设立物业服务企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业技术人员。其中中级以上专业技术人员不少于3人，有物业管理上岗培训合格证的不少于3人。
物业服务企业应当按照规定向市房产部门申请领取物业管理资质证书。
第二十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止物业管理方面的违法、违规行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十一条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受物业主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（四）每年向全体业主公布物业服务费用财务收支情况；
（五）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第二十二条 市外物业企业到本市或者本市物业服务企业跨地区接受委托承担物业服务的，按照省、市主管部门有关规定办理资质验证手续后，方可从业。
第四章 物业委托服务
第二十三条 业主委员会应当采取公开招标投标方式选聘物业服务企业。具体办法按省规定执行。
第二十四条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十五条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务委托合同（合同内容详见市房产局转发的合同范本）。
物业管理服务委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理服务项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
第二十六条 物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。
第二十七条 物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。
接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。
第二十八条 物业服务委托合同签订或者终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向市房产部门备案，
（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应预退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交物业管理用房和业主共有的其他财物。
第二十九条 物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。
物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：
（一）房屋建设的各项批准文件；
（二）竣工总平面图；
（三）房屋及配套设备设施的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）房屋使用说明书及其他必要的资料。
第五章 物业使用
第三十条 物业的使用应当遵守国家、省和市人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十一条 物业使用中不得从事下列活动：
（一）擅自改变房屋用途；
（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；
（三）在楼梯通道内搭建构筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。
第三十二条 物业服务区域内禁止下列为：
（一）损坏绿地、园林、树木；
（二）破坏共用设施、共用设备；
（三）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（四）发生超出标准的噪音；
（五）排放有毒、有害、有污染的物质；
（六）在建筑物、构筑物上乱图写、乱刻画；
（七）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十三条 未经业主委员会同意，在物业服务区域内不得从事下列活动：
（一）占用绿地及公共场地；
（二）张贴、设置广告；
（三）设立摊位、集贸市场；
（四）搭建建筑物、构筑物。
第三十四条 业主装修物业，应当事先通知物业服务企业，物业服务企业应当将有关注意事项告知业主，业主应当按有关规定事先办理相应审批手续。
物业服务企业应当监督业主的装修活动，制止违法或者违约行为。
第三十五条 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特殊车辆外，机动车辆在物业服务区域内停放，可以由物业服务企业收费，收费标准按照市物价管理部门的规定执行。
物业服务企业收取的车辆停放费用，应当列入物业维修基金，用于公共场地的维修与养护。
第三十六条 利用物业设置及其他经营性设施的，应当征得相关业主和业主委员会同意，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付经物价部门批准的设置费用。
按照前款规定，收取的费用，应当列入维修基金。
经市人民政府批准，在物业服务区域内设置公益性广告，业主、业主委员会和物业服务企业应当无条件支持，不得阻碍。
第三十七条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让或者租赁合同的附件。
业主签订物业转让或者租赁合同之日起10日内，应当将合同副本送交业主委员会和物业服务企业备案。
第六章 物业服务
第三十八条 物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务；协商服务是物业服务企业与业主（业主委员会），根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务；特约服务是指物业服务企业与个别业主，根据双方意愿协商确定的指定性、协商性以外的为个别业主提供的服务。
第三十九条 指定性服务包括以下内容：
（一）建筑物共用部位的养护、维修（详见黑市房改发[1993]3号文件）；
（二）公共场地的养护，维修；
（三）供水、排水、供电、通讯、集中供暖等共用设备设施的养护、维修；
（四）公共环境卫生的清扫、保洁；
（五）物业档案资料管理；
（六）政府规定的其他内容。
第四十条 协商性服务包括以下内容：
（一）服务区域内的安全防范；
（二）车辆停放管理；
（三）公共区域的环境绿化；
（四）接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用；
（五）接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修。
第四十一条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
（一）自用部分（详见黑市房改发[1993]3号文件）由业主负责，也可以有偿委托物业服务企业养护、维修；
（二）指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担；
（三）法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设备设施，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设备设施的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十二条 物业的共用设施、公共场地因人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设备设施损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
因物业维修、装修造成相邻业主自用设备设施损坏的，责任人应当负责修复或者赔偿。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复，否则其后果由物业服务企业承担。
第四十三条 供水、排水、供电、通讯、供暖等有关专业单位，在物业服务区内开挖路面或者进行其它施工时，应当事先通知物业服务企业，并保证工程及时竣工，同时由施工单位负责恢复原貌。
第七章 前期物业管理
第四十四条 新建房屋出售单位应当在出售房屋前制定房屋使用说明书和房屋质量保证书，与其选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同，物业销售单位或物业服务企业按物业前期管理服务合同和预购房户签订物业管理前期服务协议，并报市房产部门备案（物业管理前期服务协议内容详见黑市房字[2000]第15号文件，物业管理前期合同按市房产局转发示范文本签订）。
新建房屋出售单位与房屋买受人签订房屋预（购）售合同，房屋使用说明书、房屋质量保证书和前期物业管理服务协议作为合同的附件。
第四十五条 新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十六条 物业自用户进住至业主委员会成立前，由房屋出售单位负责物业管理，或者委托物业服务企业进行前期管理。业主委员会成立后，在选聘物业服务企业时，在同等条件下，应优先聘用进行前期管理服务的物业企业。
公有住房出售后，没有委托物业管理的，由公有住房出售前的管理单位实施物业管理。
第八章 物业维修基金
第四十七条 公有住房出售后，售房单位按不低于售房款的25％比例提取公有住房售后维修基金，用于物业共用部位和相应共用设施设备的维修、养护和更新，不得挪作它用。
新建商品房（含经济适用住房和集资合作建房）按建设部规定提取。
第四十八条 维修基金以业主委员会名义存入金融机构，设立专门账户。所计取的利息应计入维修基金。
维修基金按栋立账，按户核算。
第四十九条 维修基金不足时，业主委员会可按照建筑面积比例，向业主分摊收取。业主应当及时足额交纳。
业主转移物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，并随之转让受让人。维修基金收支账目，接受业主的监督。
第九章 物业服务费用及服务用房
第五十条 房屋出售单位（含经济适用住房和集资合作建房）按建筑面积每平方米1.5元比例，向物业管理区域提供物业管理用房资金。用该资金解决物业管理用房，该用房属业主共有，由物业服务企业无偿使用并负责无偿维修、养护。
物业服务用房资金可摊入销售成本。
业主转让物业所有权时，其物业服务用房的产权份额同时转移。
未经业主委员会同意和市房产部门批准，不得改变物业服务用房的使用性质。
第五十一条 物业服务费用由物业服务企业按照物业管理服务收费的规定向业主和使用人收取。
物业管理服务收费遵循合理、公开以及管理服务水平相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商议价。具体管理办法由市物价部门会同市房产部门另行制定。
第五十二条 业主应及时、足额交纳物业服务费用。
对已实行物业服务，但尚未出售的空置物业或已购置尚未使用的物业，由物业所有权人按正常服务收费标准的50％交纳物业服务费用。
第五十三条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期不得超过3个月。
第五十四条 物业服务企业应向业主公布实际收取的物业服务费用项目和标准，否则业主有权不支付物业服务费。
物业服务企业在物业服务委托合同约定，或者收费项目规定范围以外，自行提供服务，未经业主或业主委员会认可的，业主可以不支付物业服务费用。
第五十五条 对实行政府定价的物业指定性服务，当政府定价低于指定性服务社会平均成本时，应对相应的物业服务企业这部分服务免收交营业税。
第十章 法律责任
第五十六条 业主、使用人违反业主公约的，应承担相应的民事责任。业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业服务委托合同交纳物业管理服务费的，物业服务企业可按约定加收违约金或依法追交。
物业服务企业违反物业服务委托合同的约定，应承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定违反本细则的，市房产部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业服务企业违反本细则第十九条一款、第二十二条的，由市房产部门责令限期补办手续，逾期不办的，责令其停止违法活动。
第五十九条 违反本细则其他条款有关规定的，由市房产部门责令停止违法行为，限期改正。
第六十条 房屋开发建设单位（含经济适用住房、集资合作建房单位）不按本细则提供物业管理费用和物业管理用房资金的，由市房产部门责令限期履行，逾期不履行的，市房产部门申请人民法院强制执行。
第六十一条 物业服务企业不服市房产、物价行政管理部门行政处罚的，可依照《行政诉讼法》、《行政复议法》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
业主、使用人不服物业服务企业做出的物业管理决定的，可依《行政诉讼法》、《行政复议法》的有关规定，向市房产管理局投诉，由市房产管理局做出裁决，不服裁决的可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
逾期不申请复议或者不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定机关申请人民法院强制执行。
第六十二条 市房产部门、有关管理部门工作人员循私舞弊、贪污受贿的，由上级主管部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一章 附 则
第六十三条 对不按规划、设计标准建设或配套设施不全、不具备物业服务基本条件的住宅小区，应通过追补开发建设单位历史欠账、使用物业服务维修基金、拨付一定比例公房出售资金、产权人部分出资、城建维护资金投入等渠道，进行投资改造，使其达到物业服务的基本条件。
第六十四条 本细则由市房产局负责解释。
第六十五条 本细则自发布之日起执行。
