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对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思/王兴敏

作者:法律资料网 时间:2024-06-22 18:50:25  浏览:9731   来源:法律资料网
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对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国,随着商品化住房制度的确立,住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中,大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求,人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分(或居住单元)产权而成为房屋所有权人后,其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时,也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系,即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分,其具有不可分割性,每一名房屋所有权人不能根据自身的目的(如维修、使用)对共用部分进行分割,以行使权利或承担义务,且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体,共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此,如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护,以延长建筑物的使用寿命,保障自有房产的保值、增值,成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此,国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件,对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定,操作性比较强,但对于该办法中的一些细节,笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑,故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析,并提出相应建议,以供参考:
一、共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称《管理办法》)第五条之规定,商品住房销售时,购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见,购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的,但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定,共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等,共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时,已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本,这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格,但销售单位在实际出售中,还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别(如楼层、朝向、采光等因素)进行基准价格调整,即销售价格并不等于基准价格,而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象,对于每一名购房人而言无区位差异。另外,根据建筑物区分所有权理论,购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利,而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此,购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时,其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的,例如:基准价格为1000元/m2的商品住房,二楼一名购房人的购房款为1000元/?(即上下浮动为零),则提取维修基金为20-30元/m2,但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2(即上浮15%),则须提取维修基金23-34.50元/m2,二户维修基金相差3-4.50元/?。显然,二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务,这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言,属销售价格,而商品住房的销售价格属市场定价,销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格,如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外,社会关系因素(如亲朋好友等利害关系人)亦可造成此类现象的发生。再者,有些销售单位为促销其商品住房,与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格,以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致,从而提取的维修基金不一致,从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金,其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前,根据《城市异产毗连房屋管理规定》,对房屋共有部位的修缮,由房屋所有权人按份额比例分担,但《管理办法》实施后,维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的,如果维修基金不敷使用时,又该如何筹集呢?根据《管理办法》第11条2款规定,应按业主(即购房人)占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里,可明显看到,按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数(购房款)所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下,购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致(即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准),这是不合理的。
二、在现行条件下,维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定,维修基金由销售单位在商品住房销售时收取,在业主办理房屋权属证书时,销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管,但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力,且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位,在对一个房地产项目的开发
过程中,将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下,销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用,以解燃眉之急。甚至,在实践中,有些销售单位恶意占有维修基金,而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金,形成变相销售商品住房现象,造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点,不利于维修基金的及时移交。在我国,由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生,那么,根据《管理办法》第9条之规定,就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用,更有甚者,有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前,就已解散不存在了,其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理,规定销售单位不移交维修
基金,不予办理房屋权属登记,但这样业主就不能及时办理房屋权属证书,权利处于为稳定状态,容易产生社会矛盾,再者,如此管理缺乏合法性,故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论,共用部位、共用设施设备属共用部分之范围,共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类,全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则,基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担,而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担,这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现,但在《管理办法》中,就维修基金的使用未作详细的规定,如建筑物基础需大修,这时使用全体业主共同所有的维修基金,无异议而言,因为这涉及全体业主的共同利益,但如果为某些层所专用的楼梯需大修时,是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢?《管理办法》未对此做出相应的使用规定,笔者认为,此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金,否则,将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务,这是不公平的。因此,明确全体共用部分和一部共用部分的范围,对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述,在向购房人收取维
修基金时,应力争客观、公正、真实,减少或杜绝可变因素,故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节,从而减少维修基金
的缴存风险,考虑我国的物业管理尚处于规范阶段,维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》,维修基金制度已具有法律地位,其使用
的是否公平、合理,将直接影响每一名业主的切身利益,故应完善维修基金使用管理,尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



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医院实施优质护理服务工作标准(试行)

卫生部


卫生部印发医院实施优质护理服务工作标准(试行)

卫医政发〔2010〕108号


各省、自治区、直辖市卫生厅局、中医药管理局,新疆生产建设兵团卫生局:

为进一步贯彻落实公立医院改革试点工作部署,全面加强医院临床护理工作,深入开展“优质护理服务示范工程”活动,为患者提供安全、优质、满意的护理服务,卫生部和国家中医药管理局组织制定了《医院实施优质护理服务工作标准(试行)》(以下简称《工作标准》)。现将《工作标准》印发给你们,请遵照执行,并提出如下要求:

一、各级各类医院要按照要求,扎实开展优质护理服务。到2010年底,所有三级医院必须启动开展优质护理服务,并在2011年全面推进优质护理服务,充分发挥示范带头作用。各级各类医院要深化“以病人为中心”的服务理念,认真落实《工作标准》,保证工作进度,切实把优质护理服务工作做实做细。

二、各省、自治区、直辖市要根据实际情况,进一步细化《工作标准》,指导辖区内医院开展优质护理服务,注重工作实效,确保优质护理服务的有效落实。

三、各级卫生行政部门要加强对辖区内医院开展优质护理服务的督导检查,并将《工作标准》纳入到对医院的评价考核内容中,严格按照工作进度和工作标准进行督导评估,保证工作效果。

附件:医院实施优质护理服务工作标准(试行)

二〇一〇年十二月二十二日

附件

医院实施优质护理服务工作标准(试行)

一、医院组织领导

(一)加强组织领导。

1.成立由院长任组长的“优质护理服务示范工程”领导小组,定期召开会议,研究解决护理工作中存在的有关问题。

2.院领导定期进行行政查房,及时听取意见,采取改进措施,提高护理服务水平。

(二)制订并落实工作方案。

1.根据医院实际,制订切实可行的“优质护理服务示范工程”活动工作方案,有明确的进度安排,各有关部门职责清晰、分工协作。

2.工作方案能够有效落实。

(三)加强培训工作。

1.全院各部门和医务人员能够正确理解开展“优质护理服务示范工程”活动的目的、意义、工作实质和具体措施等。

2.根据卫生部和国家中医药管理局印发的相关文件、规范,组织开展全员培训,使护理管理者和护士充分认识改革护理工作模式的必要性,为患者提供整体护理服务。

(四)加强宣传交流。

1.加大宣传力度,在全院营造深化“以病人为中心”的服务理念,为患者提供优质护理服务的活动氛围。

2.在工作中不断总结经验,及时在全院推广,让更多患者受益。

二、临床护理管理

(一)健全并落实规章制度。

1.建立健全护理工作规章制度,制订并落实疾病护理常规和临床护理技术规范及标准。中医医院和开设中医病房的综合医院、专科医院,认真执行《中医护理常规、技术操作规程》。

2.建立护士岗位责任制,明确各级各类护士的岗位职责、工作标准和护理质量考核标准,落实责任制整体护理,探索实施护士的岗位管理。

(二)落实护理管理职能。根据《护士条例》和医院的功能任务,建立完善的护理管理组织体系。护理部对护理工作质量和护理人员进行管理,并具备相应能力。

(三)合理调配护士人力。

1.护理部能够根据临床护理工作需要,对全院护士进行合理配置和调配。护理部掌握全院护理岗位、护士分布情况。

2.科护士长、病房护士长可以在科室、病房层面根据工作量调配护士,体现以患者为中心。

3.有条件的医院可以建立机动护士人力资源库,保证应急需要和调配。

(四)建立健全绩效考核制度。

1.根据护士工作量、护理质量、患者满意度等要素对护士进行综合考评。

2.将考评结果与护士薪酬分配、晋升、评优等相结合。

3.护士的薪酬分配向临床一线护理工作量大、风险较高、技术性强的岗位倾斜,体现多劳多得、优劳优酬。

三、临床护理服务

(一)病房管理有序。

1.病房环境安静、整洁、安全、有序。

2.不依赖患者家属或家属自聘护工护理患者,陪护率明显下降。

(二)公示并落实服务项目。

1.根据《综合医院分级护理指导原则(试行)》等文件要求,结合病房实际,细化分级护理标准、服务内涵和服务项目,在病房醒目位置公示并遵照落实。

2.患者的护理级别与患者病情和自理能力相符。

(三)护士配备合理。

1.依据护理工作量和患者病情配置护士,病房实际床位数与护士数的比例应当≥1:0.4。每名责任护士平均负责患者数量不超过8个。

2.一级护理患者数量较多的病房,护士配置应当适当增加。

(四)实施责任制整体护理。

1.病房实施责任制分工方式,责任护士为患者提供整体护理服务,履行基础护理、病情观察、治疗、沟通和健康指导等护理工作职责,使其对所负责的患者提供连续、全程的护理服务。

2.每个责任护士均负责一定数量的患者,每名患者均有相对固定的责任护士对其全程全面负责。

(五)规范护理执业行为。

1.责任护士全面履行护理职责,为患者提供医学照顾,协助医师实施诊疗计划,密切观察患者病情,及时与医师沟通,对患者开展健康教育,康复指导,提供心理支持。

2.临床护理服务充分体现专科特色,丰富服务内涵,将基础护理与专科护理有机结合,保障患者安全,体现人文关怀。

3.按照《中医医院中医护理工作指南》要求,中医医院和综合医院、专科医院的中医病房临床护理服务充分体现中医药特色优势,开展辨证施护和中医特色专科护理,配合医师积极开展中医护理技术操作,提高中医护理水平。

(六)护士分层管理。在实施责任制护理的基础上,根据患者病情、护理难度和技术要求等要素,对护士进行合理分工、分层管理,体现能级对应。

(七)护患关系和谐。

1.责任护士熟悉自己负责患者的病情、观察重点、治疗要点、饮食和营养状况、身体自理能力等情况,并能够及时与医师沟通。

2.患者知晓自己的责任护士,并对护理服务有评价。

3.护患相互信任支持,关系融洽。

(八)合理实施排班。

1.兼顾临床需要和护士意愿、合理实施排班、减少交接班次数。

2.病房排班有利于责任护士对患者提供全程、连续的护理服务。

(九)简化护理文书书写。结合专科特点,设计表格式护理文书、简化书写,缩短护士书写时间。

(十)提高患者满意度。

1.定期进行患者满意度调查。调查内容客观,调查资料可信度高。

2.了解患者对护理工作的反映,听取患者意见,并根据反馈意见采取可持续改进的措施,不断提高患者满意度。

(十一)护理员管理使用(适用于有护理员的病房)。

1.建立完善的护理员管理制度,严格限定岗位职责。

2.护理员必须经过专业培训,协助护士完成非技术性照顾患者工作。

3.护理员不得从事重症监护患者和新生儿的生活护理,不得从事护理技术工作。

四、支持保障措施

(一)改善护士工作条件和待遇。

1.落实《护士条例》中规定的护士合法权益。

2.充实临床一线护士数量,稳定临床一线护士队伍。临床一线护士占全院护士比例≥95%。

3.提高临床一线护士福利待遇,实行同工同酬。

(二)完善支持保障系统。

1.建立健全支持保障系统,形成全院工作服务于临床的格局。

2.采取有效措施尽可能减少病房护士从事非护理工作,为患者提供直接护理服务。



关于立即制止擅自统一着装的通知

国务院办公厅


关于立即制止擅自统一着装的通知
国务院办公厅



近来一些地区、部门和单位不顾国务院三令五申,违背国务院办公厅1986年4月19日发出的《关于整顿统一着装的通知》的规定,擅自批准着装,致使统一着装之风在全国再次蔓延,财政开支越来越大。据反映,不少地方的物价、司法、城建、国土、环保、交通、电力、安全生
产、农机、畜牧等部门擅自统一着装,有的制装标准高达1000多元。对此,人民群众意见很大,强烈要求予以纠正。为维护国务院规定的严肃性,制止擅自着装,特通知如下:
一、国务院再次重申,批准统一着装的权限集中在国务院,各部门和各级人民政府都无权批准。国务院任何部门不得以任何方式指使或暗示下属单位统一着装,否则,地方政府和财政部门有权拒绝执行。
二、未经国务院批准擅自着装的,一律无效,要立即纠正。对一些情节严重、影响较大的,要追究批准机关领导人的责任。对擅自着装的单位,应采取扣减预算、压缩开支等办法予以制裁。着装费用一律由个人自理。
三、各省、自治区、直辖市人民政府对本地区统一着装问题要认真进行清理,并于今年10月底以前将结果报财政部,由财政部汇总报国务院。各级地方政府要责成审计、监察、财政部门严肃查处擅自着装问题,新闻、宣传部门要加强舆论监督。



1988年9月12日

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